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自住房出售的税务提示(Tax Tips When You Sell Your Home)

Updated: Mar 10

继续一贯原则:废话不多讲,表情包不放,上来就干货:


出售房屋会牵扯到是gain还是loss的问题。Loss这个情况这篇文章不会讨论,因为很难想象在market还不错的时候会在loss的情况下出售房屋,特别在湾区,这种情况基本不可能。In case有人确实有这方面问题:如果是自住房(Principal Residence), Loss 不能deduct;如果是出租屋, Loss可以deduct。


这篇文章我们重点讨论出售房屋时没有gain,这个gain是什么类型,此种类型如何打税,打多少税,以及如何减税的问题。首先要弄清楚的是,这个房屋是自住房(Primary Residence) 还是投资/出租屋Investment Property (e.g. rental property)。


I. 有没有Gain?

基本公式: Price-Basis-Selling Expenses

  • 其中Price为成交价格

  • Basis由以下组成: 买房子时的花费(房子成交价格+Escrow Fee等,注意,与Loan相关的费用不能加在Basis里)+多年来Remodel的花费(换地板,修车库门,换房顶,刷墙刷阳台等)-Accumulated Depreciation 累计折旧(自住房不能折旧没有Accumulated Depreciation)

我在此强烈呼吁大家保留好装修以及维修房屋的各种收据同时做一个Excel表格,把每次花费的金额时间和用途都记录下来,这样就不需要在卖房子时手忙脚乱了。作为CPA,如果我的客户可以把做好的表格给我而不是给我厚厚的一摞HomeDepot和Lowe's的receipts让我自己去猜去算,我会非!常!感!激!同时因为这样一来我们花费的时间少,收费也会低一些,这是双赢的事情。当然,Receipts也是需要的,我一般会挑一些来对一下数字for Due Deligence purpose。

  • Selling Expenses: 付给Agent的Commission, Escrow Fee, Inspection Report Fee 等。

II. Gain是什么类型,此种类型如何打税,打多少税?

这一些列文章会分为三篇,今天是第一篇,主要讲自住房;第二篇讲出租屋;第三篇讲为了避税将出租屋变为自住屋过程中要注意的问题,Gain的计算,以及$250K/$500K Exclusion 能不能用的问题。


自住房(Primary Residence)


1. 如果根据上述公式算出来是Gain, 就是Capital Gain。房子拥有超过一年,是Long Term Capital Gain。Long Term Capital Gain的税率为0%, 15%, 或20%。具体哪个税率,根据你的Filing Status以及Taxable Income (注意,不是Gross Income也不是AGI)来参照下图:

表格来自: Azzadfund


2. $250,000/$500,000 Exclusion

IRC Sec. 121(a) Gross income shall not include gain from the sale or exchange of property if, during the 5-year period ending on the date of the sale or exchange, such property has been owned and used by the taxpayer as the taxpayer’s principal residence for periods aggregating 2 years or more.

我相信很多朋友都很知道这个知识点,分解开来就是需要满足两个条件:如果在卖之前的最后这五年内,1)拥有这个房子至少两年,且2)这个房子作为Principal Residence在里面住够两年。如果满足以上条件,那么卖这个房子所得的Gain中有$250K(Filing Status Single)或$500K(Filing Status MFJ)不用打税。这里有几个需要注意的地方:


1)这个Exclusion只能用于Capital Gain。

自住屋是personal property,出售有gain的话也是Capital Gain,不需要担心这个问题。但如果是从Rental Property转为Principal Residence的property,出售有gain的话有一部分牵扯到Recapture的问题,$250K/$500K exclusion不能用来抵这部分Gain。具体会在第二和第三篇文章里讲。


2)大家都只注意了“两年”,而忽视了“在卖房子之前的最后五年内”。

举个例子,我在2010年6月1日买了房子自己住,住到2011年7月1日搬去了别的州租房子住,在2014年6月1日搬回来继续住,在2015年7月1日我卖掉这所房子,那么我所得的Gain里有$250K是不需要打税的,因为我满足2/5这两个test,即在卖房子前这五年内(2010年6月1日到2015年6月30日)我拥有且住在这个房子至少两年。再举另个例子,所有条件都一样,不一样的是,我在2015年7月1日搬回来继续住,在2016年7月1日卖掉这个房子,很不幸,我不能take这个$250 Exclusion, 所有的Gain都要打税,因为在从我卖房子那时算起往前推五年是2011年7月1日,在这五年里我只住满了一年(即2015年7月1日到2016年6月30日),即使这六年里我住满了两年。


3)只有Principal Residence才能take这个exclusion。

Principal Residence是你(和你的spouse)每天日常住的地方(并不一定非得有ownership)。Vacation Home不算,Rental Property就更不算了。你只能有一个Principal Residence,如果你同时拥有多个property,其中你住/使用的时间最多的那个就是你的Principal Residence。


4)Ownership和Occupancy不需要同时发生。举个例子,我从2010年1月1日开始租住在一个condo里,住了两年,到2012年把它买了下来但搬去了另一个地方,2015年1月1日卖掉,我依然qualify for这个exclusion。因为在卖前五年内,我在这个property住够了两年而且那时它是我的Principal Residence。


5)Take了Exclusion的两年内不能再使用这个Exclusion。

我(Filing Status-Single)买了自住房A,住了两年又买了自住房B并且搬去了B住,在B住了一年后卖了A,卖时用了$250K Exclusion。在卖了A房子一年半后我卖了自住房B,此时我不能再用Exclusion,虽然我B是我的Principal Residence并且我在五年内住够了两年,因为在Take了这个Exclusion两年内不能再claim这个exclusion。但如果所有条件都没变,只是我在买了A房子三年后卖了房子B,那么我就可以再用一次这个Exclusion。


6)如果牵扯到离婚或者丧偶就会比较复杂,建议咨询一些专业人士。


3. 卖自住房的报税问题

  • 如果是Loss,不需要报。Loss不能deduct。

  • 如果是Gain,但是qualify for $250K/$500K exclusion,并且用了Exclusion后所有gain都被抵消,不需要报。除非收到了Escrow/Title Company发的1099-S。1099-S会有你出售的房子信息,你的信息,以及成就价格。IRS也会收到这个1099-S,但IRS是不会知道你卖的是自己的房子并且qualify for exclusion没有需要被打税的Gain的,IRS只会知道你今年卖了一栋房子卖了多少钱,并Expect你报Schedule D和8949算Gain来打税。如果你收到1099-S但没有报上述的表格,IRS会默认你的Basis为0,也就是说你的gain就是卖的价格,然后在这个基础上给你算税然后发Notice让你交钱。虽然你可以通过跟IRS联系来解决这个问题,但过程非常耗时耗精力。本来就是一个很小的问题。切记!卖掉自己房子后要跟Title Company 确认会不会给你issue 1099-S。如果Title Company说不会给你issue 1099-S,那么多半是他们已经跟IRS file了另个表格来告诉IRS这个property是你的Principal Home并且没有taxable的gain。

  • 如果是Gain,不qualify for $250K/$500K exclusion,或即使用了Exclusion后依然有gain不能被抵消要打税,此时要报我上面提到的Schedule D和Form 8949。你需要的信息有: The Date of Purchase, The Date of Sale, Sale Price, Basis 和 Selling Expenses。


今天就到这里!如果觉得有用的话就分享给其他的朋友吧!真心希望能帮到大家!


接下来两篇会讲出售出租屋的税务问题,和为了避税将出租屋变为自住屋过程中要注意的问题,Gain的计算,以及$250K/$500K Exclusion 能不能用的问题。记得关注我和我的CPA小站以免错过更新喔~下次见啦!


Lucia



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